交换契税概述

交换契税指房屋持有者双方在房屋交换行为发生后，由房屋产权承受人凭当事人双方所订立的合同内容并通过房屋产权变更登记手续向主管税务机关所缴纳的契税。契税指在土地房屋权属发生转移变动时，就当事人双方所立的契约向土地房屋权属承受人征收的一种税。

其中交换契税主要以付出差价方作为纳税人，并以房屋产权互换价格的差额作为计税依据，其计算公式为：应纳税额=计税依据×税率。当房屋产权互换双方等价交换房屋或土地权属时，免征契税。



房屋进行互换，该如何计算契税？

房地产互换买卖是一种独特方式的房产买卖，其特殊性取决于交易个人行为的同时进行，换句话说房子互换是买和卖的双向个人行为，一次互换取得成功，相当于2次买卖，即原先一处房地产卖个另一方，再买进一套合乎要求的他人的房地产。依据《中华人民共和国契税暂行条例实施办法》要求：“第十条，土地使用权证互换、房子互换、互换价钱不相等的，

由多交货贷币、实体、无形资产摊销或是别的利润最大化的一方缴纳税款。互换价钱相同的，免征契税。土地使用权证与房屋产权中间互相交换、依照前款缴税。”依据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条第三款要求：“土地使用权证互换、房子互换，为所互换的土地使用权证、房子价格的差值为房产契税的计税基础。前款成交价格显著小于价格行情而且无正当理由的，或是所互换土地使用权证、住房的价钱的差值显著不科学而且无正当理由的，由收取行政机关参考价格行情核准。”成交价格经彼此谈妥，产生合同书，税务局为此为据，立即记税。

这类定价方式，关键适用国有制土地使用权证转让、土地使用权证售卖、房产买卖。土地资源、房子价格，绝不是一成不变的。例如，北京市变成2008年夏季奥运会举办大城市后，北京奥运村土地价格马上飙涨。该地区房地产同别的地区房地产互换时，定价依据只有是价格行情，而非土地资源或房子固定资产原值。假若A楼房价格30万余元，B楼房价格40万余元，A、B两室互换，房屋契税的测算，当然是两室差值，即10万余元。

等额本息互换时，差值为零，代表着，互换彼此均免交房产契税。房地产互换是个售出买进的交易过程，法律上是要交纳一定的税务，住房安置房面积超出被拆迁房屋合理合法总面积20%下列的一部分，由被拆迁户按出厂价选购安置房面积超出被拆迁房屋合理合法总面积20%左右的部位，由被拆迁户按拆迁安置房市价下幅10%选购。安置房面积低于被拆迁房屋合理合法总面积的一部分，由被拆迁人按被拆迁房屋依规评定的评估值赔偿给被拆迁户。

房屋交换是否需要缴纳契税？

是的，需要缴纳。

首先，普及一下契税的有关知识。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》(1)（国务院令[1997]第224号，以下简称《条例》）

契税的征税对象：为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。

具体征税范围包括：

（1）国有土地使用权出让；

（2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； （3）房屋买卖； （4）房屋赠与； （5）房屋交换。

因此，房屋交换属于契税应税范围。

其次，房屋交换如何缴纳契税。

《条例》第四条第三款规定：土地使用权交换、房屋交换，契税的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

因此，可以得出结论：

房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。

如果其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。

【举例】：假设A以其在北京三环的一套价值房子500万的房子与B换其在四环外的价值300万的房子，则这种情况B除了需要支付A对方200万以外，应就该差额200万缴纳3%的契税。

200*3%=6万

引用资料

中华人民共和国契税暂行条例.中国政府门户网站